来源：中国市场监管报
发布时间：2023-07-12
案 情
江苏省江阴市市场监管局日前接到一名消费者投诉举报，反映在购买江阴市某房地产开发公司商品房时，该公司以向工程方支付转让费可以低价购买工程抵押房为由，多收了8.13万元现金，至投诉时未开具发票、收据，且该笔费用未记录在购房合同总价内。消费者认为某房地产开发公司违反《中华人民共和国消费者权益保护法》《中华人民共和国价格法》有关规定，要求查处该公司并退还多收价款。
江阴市市场监管局派出执法人员对某房地产开发公司的销售处进行现场检查并调取相关资料。经查，执法人员发现涉案楼盘所售房屋中不存在工程抵押房，涉案房屋公示价格为153.8079万元，合同价格为141.8672万元，投诉举报人共支付149.9972万元，其中8.13万元为现金。经询问调查发现，涉案房屋销售过程中，该房地产开发公司已离职的原销售总监编造“工程抵押房价格低，需要向工程方支付转让费”等虚假信息，欺骗消费者，让消费者在支付房屋合同价格之外，额外支付8.13万元。该销售总监后将收取的8.13万元分发给参与销售的部分员工，未将多收钱款汇入公司账户。
分 析
对于多收价款行为主体的认定，执法人员存在不同意见。
一种观点认为，该笔价款未入公司账户，系公司已离职的原销售总监私下收取，违法行为主体是原销售总监，其行为构成《中华人民共和国刑法》第二百六十六条规定的“诈骗公私财物”，应根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十七条和《行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》第三条，将原销售总监移送公安机关处理。公司对该销售总监的违法行为不知情，不应处罚公司。
另一种观点认为，消费者在该房屋合同价格之外多支出的8.13万元现金，由某房地产开发公司已离职的原销售总监收取，其在进行上述行为时为该公司工作人员，且其销售房屋的行为系职务范围内的正常工作，行为发生场所为公司办公场所。依据《中华人民共和国民法典》第一千一百九十一条“用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。用人单位承担侵权责任后，可以向有故意或者重大过失的工作人员追偿”的规定，应当认定原销售总监的行为系职务行为，由公司承担侵权责任及相应的行政责任。公司承担相应责任后，可向相关工作人员追偿或者依法追究其刑事、民事责任。应按照价格违法行为对某房地产开发公司定性处罚。
在该加价销售行为的具体定性上，执法人员也有不同观点。
一种观点认为，某房地产开发公司额外收取工程抵押房转让费的行为违反《中华人民共和国价格法》第十四条第（四）项规定，即经营者不得利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易，应按照该法第四十条第一款“经营者有本法第十四条所列行为之一的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，予以警告，可以并处罚款；情节严重的，责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。有关法律对本法第十四条所列行为的处罚及处罚机关另有规定的，可以依照有关法律的规定执行”的规定，依据《价格违法行为行政处罚规定》第七条“经营者违反价格法第十四条的规定，利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处5万元以上50万元以下的罚款”的规定处罚。
另一种观点认为，额外收取工程抵押房转让费属于在标价之外加价出售商品的行为，违反《中华人民共和国价格法》第十三条第二款“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”的规定，依据该法第四十二条“经营者违反明码标价规定的，责令改正，没收违法所得，可以并处五千元以下的罚款”的规定定性处罚。
经研究讨论，办案人员最终认定该违法行为适用主体为某房地产开发公司，并按照《中华人民共和国价格法》第十三条第二款定性为在标价外额外收取价款的违法行为，依据该法第四十二条作出处罚。经过调解，某房地产开发公司向消费者退还8.13万元。
思 考
近年来，商品房销售中出现了第三方销售一手房时，向消费者收取中介费、服务费，甚至收取现金不开具发票，收费不写具体项目名称，不入开发商账户等乱象。此种情形下，消费者投诉举报时，存在举证难的问题。建议对房地产交易合同签订、收费现场全程拍摄音视频资料并留存。
2011年3月，国家发展改革委颁布《商品房销售明码标价规定》，江苏省结合实际出台了《江苏省商品房销售明码标价实施细则》，对商品房销售价格提出明确要求。市场监管总局制定的《明码标价和禁止价格欺诈规定》自2022年7月1日起施行。笔者认为，应深入宣传涉及有关商品房销售价格的各种法律法规和政策规定，形成强大的社会监督力量，帮助消费者自觉抵制商品房销售过程中的各种价格违法行为。住建、市场监管等部门要齐抓共管，加大对商品房开发销售的监管力度，督促房地产开发企业严格执行各项价格政策规定，依法严格查处商品房销售中的价格违法行为。
此外，监管部门应督促引导房产开发企业自觉依法诚信经营，要求各房地产开发企业在交易场所醒目位置明码标价，不得在标价和公示的收费之外加价、另行收取未予以标明的费用。消费者支付现金应包含在购房合同金额、房地产开发企业的销售发票金额内。如果房地产开发企业委托第三方销售，应在醒目位置公示第三方销售的相关情况，并不得向消费者收取费用。第三方销售机构将消费者引导至商品房交易场所的，房地产开发企业要在醒目位置公示提醒消费者，并在人员着装等方面明显区分，便于消费者辨认。
□江苏省江阴市市场监管局 怀 凯 束雄英
