全国人大代表建议取消商品房预售

　　十四届全国人大二次会议上，全国人大代表、浩天律师事务所合伙人朱征夫向大会提交《关于取消商品房预售制度的建议》，建议取消商品房预售制度，实现公开、公正、公平交易。
　　朱征夫代表说，商品房预售制度在我国房地产产业发展历史进程中起到了一定的积极作用，但预售制度施行近30年来，负面效应日益凸显。
　　朱征夫代表认为，商品房预售制度弊端在于让购房者承受巨大的单方面风险，预售买卖双方风险存在严重不对等。房地产企业在交付房屋前收取全部预售款，意味着将建设风险和融资压力提前转嫁到购房者身上。一旦项目存在问题，购房者就面临延期交房甚至烂尾、房屋质量有问题、配套设施虚假宣传等不可预知的重大风险，还可能面临自身贷款违约，给个人生活造成影响。
　　朱征夫代表指出，根据现行规定，商品房预售项目应当在指定的监管银行开设专用账户，购房者支付的预售房款应当存入该账户。该账户由政府管理机构、监管银行与房地产企业三方共同监管。但在实践中，预售资金有时未能按规定进入银行监管账户，或者虽进入监管账户，但房地产企业用提前支取资金、虚报工程进度等各种办法套取预售资金。
　　朱征夫代表指出，商品房预售制度还助长房企高杠杆高风险开发模式。很多企业或个人只要筹集小部分资金，后续通过银行贷款、代建单位垫资、收取全额预购房款等方式，虚构资金宽裕假象，借此不断滚动资金。一旦出现市场风险事件和预期不良等情况，就会导致资金链断裂、工程烂尾项目搁置，不仅给地方政府带来很大压力，也给普通购房者造成极高风险和严重后果。
　　朱征夫代表认为，相较于现房销售，商品房预售对政府的行政能力和跨部门协调能力提出了更高的要求，额外增加了政府管理成本。同时，商品房预售中，由于涉及购房者人数众多且预售金额较大，房地产企业的违约行为不仅严重损害购房者的合法利益，也会削弱提供贷款银行的经营能力，造成银行不良资产率升高，市场流动性降低，严重的话可能导致系统性金融风险。
　　朱征夫代表说，在商品房现售制度下，实现公开、公正、公平交易，商品房预售制度下的烂尾等情形几乎不会发生，能够有效减轻地方政府压力，也有利于地方政府相关部门集中精力做好其他服务与监管等工作。对银行而言，担保物由期房变为现房，融资杠杆门槛提高，担保物更集中可靠，银行坏账风险降低。对于整个金融系统而言，供需两端的杠杆率降低也有利于防范系统性金融风险的发生。
　　朱征夫代表说，商品房建设现在已经经过高速增长期，进入存量时代。在这种背景下，应当考虑取消商品房预售制度。