发布时间：2024-10-18
为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，国务院制定了《物业管理条例》，各省、市、区、县又根据地方实际出台相关规定和收费标准。为方便探讨，笔者结合江苏省、苏州市、常熟市的相关规定，简要梳理了市场监管执法中关于小区物业收费的几种常见问题和查处方向。
一、物业收费主要构成
根据《江苏省物业服务收费管理办法》《苏州市物业服务收费管理实施细则》《常熟市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准》，物业公司关于物业收费主要包括：物业服务费、代收代缴费、公共收益三个部分。
（一）物业服务费。指业主通过选聘物业服务企业、专业管理机构或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。物业服务费又包括：物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。目前，物业服务费收费主要有两种收费方式：包干制和酬金制，一般采用包干制。同时，物业公共服务费和汽车停放费实行政府指导价。
（二）代收代交费用。是指物业管理区域内由全体或部分业主承担且费用不能直接计入单个业主的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。已经计入物业服务费成本的，不得重复计收。
（三）公共收益。指利用业主共有部分、共用设施从事经营所得收益。《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
二、物业收费常见问题
（一）收费项目已包含物业公共服务成本但又重复收取的情况。物业公司关于小区的代收代缴公示账目中包括电梯年检费、电梯维保费。根据《常熟市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准》，常熟区域物业公共服务费是包括电梯年检费、维保费。根据当事人物业公司的前期物业招投标书中成本测算内容，其也是将电梯的年检费、维保费纳入物业服务成本中收取相关物业公共服务费。
（二）收费项目已包含于汽车停放费中又重复收取的情况。根据物业的代收代缴费用测算明细，其将小区地下车库公共设施设备运行的能耗费用列入代收代缴中进行支出。根据规定，汽车停放费是指物业管理区域内用于车位、车库的公共设施设备运行的能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等费用。业主缴纳的汽车停放费已包括了车库的公共设施设备运行的能耗费用。其次，车库需区别专有权益，部分业主并未租用地下车库，不应当承担相应的能耗费。
（三）收费项目已向第三方公司支付但又重复收取的情况。第三方公司和物业公司签订合同，为小区提供电动自行车自助付费充电设备，物业公司将该设备运行产生的电费在代收代缴中列支。设备运行产生的电费第三方公司已和物业公司据实结算，物业公司不应该在代收代缴中列支电动自行车自主充电设备运行产生的电费。
（四）能耗费收费项目对应设施设备不存在。物业公司将为小区地下车库通过的部分风机当作地上消防排烟及加压送风风机，将其能耗费在代收代缴费中支出。根据物业公司提供的成本测算投标标书，经比对，代收代缴费用测算中有“地上消防排烟及加压送风风机”栏目，该栏目中风机是指向住宅建筑逃生楼道里送风的风机，实际该小区未配备该设备。此外，该小区虽然未配备地上消防排烟及加压送风风机，但物业公司在收取代收代缴费用时按测算收取了该设备的运行能耗费。
（五）加价收取转供电费。小区底部一般有一定的商业用房商户，电网企业无法直接供电到终端用户，需由其他主体转供。供电公司执行峰谷浮动政策后，比如按每度电0.6994元的价格和小区物业结算电费，然而小区物业转而向商家收取的转供电费，却远远高于这个费用，收到1.1元、1.2元甚至更高的价格。
（六）物业自立收费项目。如消防管理费、电梯运料费是否能够收取。根据《苏州市物业服务收费管理实施细则》第八条第一款及第二款规定，物业公司需按照备案的前期物业服务委托合同收取物业服务费，对于政府指导价未涵盖的服务内容和服务标准，需向主管部门提出申请。否则，涉嫌违反《价格违法行为行政处罚规定》第九条中“自立收费项目或者重复收费”的规定。
三、物业收费问题查处方向
根据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》相关规定，市场监管部门对物业收费问题主要查处方向有八个方面：
(一)超出政府指导价浮动幅度制定价格的；
(二)擅自制定属于政府指导价、政府定价范围内的商品或者服务价格的；
(三)提前或者推迟执行政府指导价、政府定价的；
(四)自立收费项目或者自定标准收费的；
(五)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；
(六)强制或者变相强制服务并收费的；
(七)不按照规定提供服务而收取费用的。
以上收费问题，依据《价格违法行为行政处罚规定》第九条规定进行查处。
（八）未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收支、代收代交费用分摊等情况的，依据《江苏省物业管理条例》第八十六条规定进行查处。
（江苏省常熟市市场监督管理局虞山分局 魏思明）
