发布时间：2026-10-08
物业服务企业是为业主提供各类居住服务、落实小区管理的重要主体，与业主利益密切相关。实际运营中，因服务质量与收费不对等，往往引发双方矛盾甚至对立。信息不对称引发的在代收代缴费用环节通过重复列支等方式变相提高收费标准等行为，成为引发业主投诉与不信任的突出问题。2024年，江苏省常熟市市场监管局针对物业领域代收代缴费用开展专项整治。本文通过一则案例分析总结该类价格违法行为的查处要点，以期为同类执法工作提供参考。
一、案件概况
2024年，常熟市市场监管局对某物业企业负责管理的某小区进行检查，发现该企业在2016年至2023年11月期间，将本应从地下车位停放服务费中支出的该小区地下车库电费，计入小区代收代缴公共电费中予以支出并公示，由全体业主共同分摊。该行为的实质在于，同一笔电费支出既通过地下车位停放服务费向部分业主收取，又通过公共电费分摊向全体业主收取，导致企业重复收费、业主重复付费。下文将围绕这一核心违法事实展开分析。
二、核心认知与定性
认知一：重复收费的含义及违法事实的认定。
（一）何为重复收费
小区总体电费主要包含两部分：一是小区公共区域（如楼道照明、电梯、景观灯等）产生的公共电费；二是地下车库电费。两者的承担主体本应不同：公共电费基于其使用主体的全覆盖性和所涉区域的公共属性，应由小区全体业主共同分摊；而针对地下车库电费，因地下车库车位的使用主体为车位所有权人（或长期租赁人），故仅应由该部分业主承担。并且，地下车库电费通常已包含在小区的地下车位停放服务费中，应与公共电费加以区分，单独从地下车位停放服务费中列支。
因此，若物业服务企业将地下车库电费在代收代缴公共电费中一并列支并向全体业主分摊，就导致地下车库电费被收取了两次：一次隐含在汽车停放费中，一次显现在公共分摊里。这就是典型的重复收费行为。
（二）违法事实的固定：三类核心证据
针对上述重复收费行为，应重点收集以下三类证据，并注意彼此之间的印证关系：
1.前期物业管理服务协议。证明对象：地下车位停放服务费及代收代缴费的收费标准、服务内容等。
2.财务记账凭证。证明对象：比对代收代缴公共电费与地下车库电费数据，核实企业是否对地下车位停放服务费、代收代缴费分别记账列支，是否存在将地下车库电费计入公共电费并在代收代缴中支出的情况。财务凭证是认定“实际发生重复列支”的直接证据。
3.历年公示材料。证明对象：印证企业将地下车库公共电费从代收代缴公共电费中列支、向全体业主公示、由全体业主分摊的违法事实。公示材料反映了违法行为的公开性和持续性，也有助于计算违法期间。
认知二：违法事实定性——不同状态下物业法律地位及其违法行为的定性。
影响物业服务企业重复收费行为之法律适用依据和处罚路径的变量是物业的法律地位（是否为前期物业）。以下分两种情形讨论。
（一）情形一：小区仍属于前期物业阶段
根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”之规定，若小区业主大会从未重新选聘物业服务企业，也未重新签订物业服务合同，则无论前期物业服务合同约定的期限是否届满，前期物业的法律状态将持续存在。
在前期物业服务情形下，根据《江苏省物业服务收费管理办法》第六条“普通住宅前期物业公共服务费、汽车停放费实行政府指导价”，第十九条“本办法所称汽车停放费，是指物业管理区域内用于车位、车库的公共设施设备运行的能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等费用”之规定，此时物业服务企业收取的普通住宅前期物业汽车停放费已包含地下车库公共电费，属于政府指导价范畴。政府指导价已经将地下车库电费计入汽车停放费，则企业不得再以任何名义向业主另行收取该笔费用，若通过代收代缴公共电费再次分摊，即构成变相突破政府指导价。
该重复收费的行为违反了《中华人民共和国价格法》第十二条之规定，构成了《价格违法行为行政处罚规定》第九条第六项“采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的”所述的价格违法行为，应依据该项规定给予行政处罚。
本案中，涉案小区业主大会从未重新选聘物业服务企业，亦未重新签订物业服务合同，物业公司仍属于前期物业，其重复收费行为仍属于违反政府指导价的行为。经查，其历年重复收费违法所得达47万余元，案发后，物业公司主动将之前代收代缴公共电费支出的47万余元退回代收代缴账户中，并进行重新公示，常熟市市场监管局依法对其给予相应罚款的行政处罚。
（二）情形二：小区业委会已重新签订物业服务合同
当小区业委会成立并与物业服务企业重新签订物业服务合同，且合同中对代收代缴费、地下车位停放服务费等作出明确约定（例如约定了地下车位管理服务费的收费标准及该费用已包含照明电费、清洁等费用），此时物业服务企业已不属于前期物业。其收费标准不再执行政府指导价，而是转为市场调节价，以合同约定为准。
虽然不再受政府指导价约束，但物业服务企业作为合法成立的经营主体，仍应遵守《中华人民共和国民法典》合同编及价格相关法律法规。重新签订的合同内容是双方真实意思表示，也是物业服务企业“不再另行向全体业主分摊地下车库电费”的价格承诺。
在合同明确约定地下车库电费已经列入地下车位停放服务费构成的前提下，后续物业又通过代收代缴公共电费向全体业主分摊地下车库电费将导致该小区业主多付价款，该行为涉嫌违反《明码标价和禁止价格欺诈规定》第十九条第五项的规定，构成了不履行价格承诺的行为，可进一步援引《中华人民共和国价格法》第十四条关于价格欺诈的规定，对其依法作出行政处罚。
三、总结
通过对上述案例的剖析可以看出，物业服务企业在代收代缴环节的重复收费问题，往往隐蔽性强、持续时间长，且容易引发业主集体投诉。查处此类案件时，应重点把握以下三个环节：一是区分费用属性，准确界定公共电费与地下车库电费的承担主体，识别是否存在重复列支。二是固定三类核心证据，形成完整证据链。三是准确判断物业法律地位，区分适用违反政府指导价或不履行价格承诺的不同定性路径。只有做到事实清楚、证据确凿、定性准确，才能有效规范物业服务收费行为，促进物业管理行业的健康发展。
（常熟市市场监管局梅李分局 钱梦欢）
